ESG w branży nieruchomości, między Big Data i dobrymi praktykami

czas trwania czytania minuty

Trzy filary ESG harmonijnie ze sobą współdziałają, a branża nieruchomości, która od wielu lat skoncentrowana jest na strategiach ograniczania wpływu na środowisko i na kwestiach związanych z zarządzaniem, stara się czynić postępy w zakresie strategii społecznych, wykorzystując do tego tzw. Big Data. Rozmawialiśmy o tym z Anną Marią Pacini, Head of ESG Management z firmy DeA Capital Real Estate.

Trzy obszary ESG na różne sposoby wpływają na branżę nieruchomości, jakie?

Wszystkie trzy zagadnienia należy postrzegać w dwóch kierunkach: wewnętrznym, na poziomie korporacyjnym, i zewnętrznym, na poziomie biznesu i z nastawieniem na łańcuch dostaw. Środowisko (czyli litera E akronimu ESG, oznaczająca „Environment”), z pewnością jest tym zagadnieniem, które obecnie jest najczęściej poruszane. Ład korporacyjny (czyli litera G akronimu ESG, oznaczająca „Governance”), w przypadku takich spółek finansowych jak nasza, podlega ścisłym regulacjom, ale podejmowanie działań w tym obszarze i zapewnianie odpowiedniego systemu zarządzania jest niezwykle istotne również dla małych i średnich firm oraz przedsiębiorstw, które nie zmierzyły się jeszcze z mocno zaawansowanym pod tym względem w naszym kraju systemem regulacyjnym. Naszym punktem odniesienia są europejskie ramy regulacyjne, przede wszystkim Agenda ONZ 2030, potwierdzają one bowiem troskę o ochronę ludzi i pracy, która — co absurdalne — staje się coraz bardziej krucha. Ład korporacyjny, w swoim wymiarze „kierowanym na zewnątrz”, przewiduje monitorowanie i powiązane z nim poświadczanie tego, że również własny łańcuch dostaw przestrzega tego samego systemu, jaki przyjęły firmy zlecające, w zakresie takich przepisów jak dotyczące przeciwdziałania praniu pieniędzy i antykorupcyjne, dotyczące konfliktów interesów, ochrony pracowników i współpracowników, zdrowia i bezpieczeństwa itd.

Pod względem Środowiska wykorzystaliśmy więcej doświadczeń, co wiemy dziś?

Ład korporacyjny to podstawa dla pozostałych dwóch filarów, „E” i „S” (tj. Social, czyli Społeczeństwo), bowiem dysponowanie prawidłowym systemem zarządzania, z wyraźnie zdefiniowanymi rolami i zakresami odpowiedzialności, zapewnia również „pokrycie” innych zmiennych: kontrola dostawców powinna odbywać się pod względem wszystkich trzech obszarów. Aspekt środowiskowy jest lepiej unormowany między innymi dzięki strategii Green Taxonomy (przypis redakcji: taksonomia ta pomaga inwestorom w określaniu w sposób jednoznaczny działań i aktywów przyczyniających się do realizacji celów zrównoważonego rozwoju) i ostateczne cele są podobne dla wszystkich biorących udział w łańcuchu dostaw. Pod tym względem branża nieruchomości, gdyby postrzegać nieruchomości jako „opakowanie-mieszkanie” dla dowolnej działalności biznesowej, jest jedną z tych o największym wpływie. Wiemy, że budynki w UE odpowiadają za 40% zużycia energii i 36% emisji gazów cieplarnianych. We Włoszech, co warte uwagi, mamy mocno przestarzałe zasoby mieszkaniowe, ale z doświadczenia wiem, że nawet majątek historyczno-artystyczny można zrewitalizować, w tym nawet część budowli powojennych, osiągając znaczące rezultaty, jeśli chodzi o zmniejszanie negatywnego wpływu.

Trudniej jest określić wymiar komponentu Społeczeństwo, jak w ogóle można to zrobić?

Pracujący w branży nieruchomości wiedzą, że rewitalizacja i strategie środowiskowe sprzyjają w sposób bezpośredni i pośredni również obszarowi „Social”; jakość przestrzeni czy dobrostan osób, które w nich żyją, a także wpływ na lokalną społeczność, to najważniejsze kwestie. Na poziomie korporacyjnym łatwiej jest określić wymiar komponentu „Social”, między innymi dzięki standardom niefinansowych bilansów obowiązkowych w przypadku wielkich firm (np. GRI), które wskazują, jakie aspekty powinny być monitorowane (równość płci, zdrowie, bezpieczeństwo itd.). Problemem jest ujęcie tego w takim produkcie jak nieruchomość, bowiem do tej pory korzyści wiążą się raczej z jakością niż z ilością, a także określenie strategii rozwoju, które uwzględniłyby te zmienne w ramach różnych klas aktywów: hotele, usługi, mieszkania, budownictwo socjalne. Z pewnością potrzebne jest zasadnicze rozróżnienie ich. Ponadto w naszej branży bez wątpienia rozwój, a jeszcze w większym stopniu rewitalizacja wywierają pozytywny wpływ na społeczność, na jakość życia, na bezpieczeństwo danego terytorium. Aby zmierzyć ten wpływ, konieczne będzie określenie jednoznacznych wskaźników i metod obliczeń, a także wynikający z nich rozwój systemów gromadzenia danych oraz ich analizowania.

Wy pracujecie już nad Big Data? A jeśli tak, to w jaki sposób?

Na tę chwilę nie ma jednoznacznych metodologii gromadzenia i porównywania danych. Na przykład, jeśli chodzi o kwestię zużycia/emisji na metr kwadratowy, są one różne w zależności od podmiotu, który składa dany raport: nie określono wyraźnie, w jaki sposób należy obliczać powierzchnie pod względem zużycia, np. parkingi podziemne nie mają takiego samego zużycia jak powierzchnie biurowe.  Ponadto we Włoszech nie istnieje rejestr gruntów w cyfrowej postaci ani jednoznaczny i zinformatyzowany system zarządzania świadectwami APE, które zapewniłyby wsparcie operatorom administracji centralnych i które w jednolity sposób kierowałyby ewidencjami ze strony wszystkich operatorów. Przez to wszystko jeszcze w niewielkim stopniu można porównywać wyniki, jakie my, operatorzy, osiągamy z korzyścią dla rynku pod względem transparentności. We Włoszech nie ma wielu spółek ds. zarządzania oszczędnościami — tzw. SGR-ów (przypis redakcji: FIA ds. nieruchomości, tj. alternatywne fundusze inwestycyjne, są to instrumenty inwestycyjne administrowane i zarządzane przez niezależny i odpowiednio uregulowany podmiot trzeci — „SGR”), dlatego staramy się łączyć siły, aby wyznaczyć sobie jednoznaczne i wspólne dla wszystkich zasady, które pozwolą zainteresowanym stronom na porównywanie wyników.

My, pod kątem społecznym, w określaniu parametrów społecznych i powiązanych z nimi elementów pomiarowych, polegamy na badaniach firmy Nomisma S.p.A. (przypis redakcji:niezależna spółka oferująca analizy sektorowe i terytorialne, badania ekonomiczne i rynkowe, oceny, doradztwo strategiczne i usługi konsultacyjne), opierając się na jej ustaleniach na poziomie krajowym, które mają pomóc nam w zrozumieniu, jaki wpływ mają nasze działania na poziomie makro- i mikrospołecznosci.

Którą, według Pani, kwestię lekceważymy spośród wielu aspektów składających się na ten skomplikowany scenariusz kryzysu środowiskowego?

Niestety zapominamy o wodzie. Wiele mówi się o energii, a lekceważymy zagrożenie, jakim jest fakt, że nasze tereny stają się przedmiotem okresowych zjawisk suszy i katastrofalnych zdarzeń meteorologicznych związanych właśnie z postępującymi zmianami klimatu. W branży nieruchomości jesteśmy silnie nastawieni na ograniczanie zużycia, ale na szczeblu krajowym istnieją przepisy, które nie ułatwiają wykorzystywania alternatywnych źródeł wody, a „rozdrabnianie” dostawców nie pozwala na spójne zarządzanie tą kwestią. Oczywiście liczymy, że na szczeblu centralnym zostaną podjęte stosowne działania, które wpłyną na lokalne sieci dystrybucyjne, aby ograniczyć straty powstające często w samych sieciach wodociągowych, które są stare i zniszczone, co pozwoli na odpowiednie zarządzanie zużyciem, to bowiem wciąż jeszcze mierzone jest za pomocą liczników nieelektronicznych, dlatego bardzo często opiera się jedynie na szacunkach rocznych. Należy poświęcić temu zagadnieniu więcej uwagi na poziomie nieruchomości w ujęciu ogólnym, czym sektor produkcyjny już się zajmuje, zarówno pod kątem zużycia, jak i pod względem powiązanych kosztów.